Donation en nue-propriété : quels avantages ?

Transmettre à ses enfants la nue-propriété d'un bien immobilier présente des avantages, notamment fiscaux. Mais quelles précautions sont à prendre à l'heure d'envisager ce type de donation ?

 

Donation en nue-propriété : réduction des droits de succession
 

La nue-propriété est un type de propriété séparant le traditionnel droit de propriété, via un "démembrement de propriété", en deux droits: celui du nu-propriétaire (qui peut vendre le logement) et celui de l'usufruitier (qui peut l'utiliser et percevoir les revenus liés à sa location).

Pour le donateur, la donation de la nue-propriété avec réserve d'usufruit fait office d'anticipation de sa succession: elle consiste à faire à terme du donataire le plein-propriétaire du bien, à l'extinction de l'usufruit. Cet usufruit permet au donateur, jusqu'à ce moment, de continuer à jouir du bien et d'en percevoir des revenus.

Ce type de donation permet notamment de réduire les droits de succession à payer pour le bénéficiaire de celle-ci.

Le calcul des droits à payer, pour le bénéficiaire, ne se fait que sur un pourcentage réduit de la valeur réelle, en pleine propriété, du bien. Ce taux dépend de l'âge auquel le donateur en nue-propriété effectue la donation: si cela s'effectue entre 52 et 61 ans, par exemple, les droits seront calculés sur 50% de valeur réelle (60% si entre 62 et 71 ans, 70% si entre 72 et 81 ans, etc.)

 

Mieux vaut donc s'y prendre à l'avance. Mieux vaut également, dans ce cas, que les donataires envisagent de garder le bien immobilier dans le patrimoine.
 

 

Des exonérations prévues par la loi
 

Sauf cas particuliers, le code général des impôts prévoit que les plus-values réalisées lors de la cession d'un immeuble ou de la partie d'un immeuble, par exemple, en nue-propriété, soient exonérées d'impôt sur le revenu (et de prélèvements sociaux sur le placement). Cette exonération est valable jusqu'à un seuil fixé à 15 000 €. Attention: ce seuil est calculé sur le montant de la valeur en pleine propriété du bien.
 

Un cadre législatif changeant
 

Il faut enfin noter que les règles régissant la succession et les différents types de donation, simple ou en partage, de pleine propriété, de l'usufruit ou de la nue-propriété, ont évolué à l'automne 2012. Le montant de l'abattement parent-enfant pour les donations en ligne directe a été réduit, et le délai d'attente avant de profiter de certaines donations est passé à quinze ans.

Les règles de donation sont soumises à un environnement législatif changeant: mieux vaut être accompagné afin de connaître les textes applicables.
 

 

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