Donation de la nue-propriété : quels avantages ?

Transmettre à ses enfants la nue-propriété d'un bien immobilier présente des avantages, notamment fiscaux. Mais quelles précautions sont à prendre à l'heure d'envisager ce type de donation ?

Donation en nue-propriété : quels avantages ?

Donation de la nue-propriété : réduction des droits de succession

La nue-propriété est un type de propriété séparant le traditionnel droit de propriété, via un "démembrement de propriété", en deux droits : celui du nu-propriétaire (qui possède le bien mais ne peut pas en jouir) et celui de l'usufruitier (qui peut occuper le logement ou le louer et percevoir les revenus locatifs).

Pour le donateur, la donation de la nue-propriété avec réserve d'usufruit fait office d'anticipation de sa succession : elle consiste à faire du donataire le plein propriétaire du bien, à l'extinction de l'usufruit (l'usufruit court jusqu'au décès du donateur ou jusqu'à une date déterminée dans l'acte de donation). Cet usufruit permet au donateur, jusqu'à ce moment, de continuer à jouir du bien et d'en percevoir des revenus. L'impôt est à payer au moment de la donation de la nue-propriété. Ainsi, à l'extinction de l'usufruit le donataire passe de nu-propriétaire à plein-propriétaire sans avoir de droits supplémentaires à payer.

Ce type de donation permet notamment de réduire les droits de donation ou de succession à payer pour le bénéficiaire de celle-ci.

Le calcul des droits à payer, pour le bénéficiaire, ne se fait que sur un pourcentage réduit de la valeur réelle, en pleine propriété, du bien. Ce taux dépend de l'âge auquel le donateur en nue-propriété effectue la donation: si cela s'effectue entre 52 et 61 ans, par exemple, les droits seront calculés sur 50 % de valeur réelle (60 % si entre 62 et 71 ans, 70 % si entre 72 et 81 ans, etc.).

Barème fiscal de l'usufruit et de la nue-propriété

Mieux vaut donc s'y prendre à l'avance afin de minimiser l'impôt sur la donation. Mieux vaut également que le donataire envisage de garder le bien immobilier dans son patrimoine. En effet, ni l'usufruitier ni le nu-propriétaire ne peuvent vendre seuls le bien dans son intégralité, chacun ne pouvant céder que ses droits particuliers sur le bien.

 

Des exonérations prévues par la loi

Sauf cas particuliers, le Code général des impôts prévoit que les plus-values résultant de la cession d'immeubles, parties d'immeubles ou droits relatifs à ces biens sont exonérées d'impôt sur le revenu (et de prélèvements sociaux sur le placement) lorsque le prix de cession est inférieur ou égal à 15 000 €. Ce seuil est calculé sur le montant de la valeur en pleine propriété du bien.


Attention : l'exonération de l'impôt sur la plus-value au titre de la résidence principale n'est pas applicable à un bien immobilier démembré, ni l'usufruitier ni le nu-propriétaire ne peut prétendre à l'exonération.

Un cadre législatif changeant

Les règles de donation sont soumises à un environnement législatif changeant : mieux vaut être accompagné afin de connaître les textes applicables.

 


LE SAVIEZ-VOUS ?

Malakoff Médéric Humanis vous accompagne dans vos démarches successorales notamment en vous proposant des  offres de prévoyance adaptées à vos besoins : Contrat Obsèques ou Assurance Décès.