Nue-propriété et usufruit : quels sont les droits et obligations du nu-propriétaire ?

Selon le Code Civil, l'usufruit désigne le droit d'utiliser un bien dont une autre personne est propriétaire, et d'en percevoir les revenus. Découvrez quels sont les droits et obligations du nu-propriétaire.

 

Nue-propriété : définition
 

Le démembrement de propriété peut être un moyen de transmettre un bien immobilier de son vivant. L'un des démembrements de propriété immobilier concerne l'usufruit. Le propriétaire scinde le droit de propriété qu'il détient sur le bien en deux :

  • d'une part, l'usufruit, soit le droit d'utiliser le bien et d'en percevoir des revenus éventuels par sa location,
  • et d'autre part la nue-propriété, soit le droit d'en disposer pour la vente.

     

 

Les droits du nu-propriétaire pour la gestion du bien
 

Le Code Civil encadre strictement les droits du nu-propriétaire.
Ainsi, le nu-propriétaire, qui n'a pas l'usage de la propriété, ne peut, "par son fait, ni de quelque manière que ce soit", nuire aux droits de l'usufruitier. Conformément aux dispositions du Code Civil, et sauf convention particulière, c'est ainsi à l'usufruitier à que revient principalement le pouvoir en matière d'administration et de gestion du bien. En effet puisque l'usufruitier est en droit de jouir par lui-même ou de donner un bail à un autre, le nu-propriétaire ne peut pas percevoir les loyers, mettre fin à un bail, ou exiger d'occuper le logement.

En ce qui concerne la conclusion des baux, les seuls cas où le nu-propriétaire intervient sont ceux où :

  • un contrat de bail est conclu pour une durée supérieure à 9 ans. Dans le cas où l'usufruit cesse avant la fin d'un tel bail, ce bail est inopposable au nu-propriétaire, jusqu'à la fin de la période de 9 ans en cours,
  • l'usufruitier souhaite conclure ou renouveler un bail rural ou un immeuble à usage commercial, industriel ou artisanal.

 

Nu-propriétaire et usufruitier doivent par ailleurs se mettre d'accord (ou à défaut saisir le juge) concernant leur représentation et les éventuels votes lors les assemblées générales de copropriété.
 

Les obligations du nu-propriétaire : grosses réparations, charges et vente

 

Un inventaire des meubles et un état des immeubles sujets à l'usufruit sont dressés en présence du nu-propriétaire. C'est lui qui à la charge des grosses réparations (travaux sur les gros murs, périphériques ou porteurs, les voûtes, le rétablissement des poutres…) sauf si elles sont la conséquence d'un défaut de réparation d'entretien. Dans ce cas, elles sont à la charge de l'usufruitier.

Le règlement des charges de propriété fait également partie des obligations du nu-propriétaire, qui est par ailleurs tenu de régler les charges sur la propriété. L'usufruitier, lui, a la charge des réparations pour la conservation du bien. Le règlement de la copropriété peut prévoir que les deux parties soient considérées solidaires aux yeux du syndic.

L'éventuelle décision du nu-propriétaire de vendre le logement ne peut être prise dans l'accord de l'usufruitier. En clair : le bien ne peut être vendu sans l'accord des deux parties. Si la vente se réalise, le prix de vente est partagé selon la valeur respective de chacun de leurs droits.
 

Impôts nue-propriété : qui paie quoi ?

 

La taxe foncière et la taxe d'habitation sont à la charge de l'usufruitier (ou de l'éventuel locataire, pour la taxe d'habitation). L'usufruitier, en tant que percepteur de l'ensemble des loyers, est également imposable sur ces revenus. Le nu-propriétaire ne déclare donc aucun revenu au titre du bien mis en usufruit, ni aucun revenu au titre de l'ISF (Impôt de SolidaritéSolidaritéFondement du système de protection sociale français depuis la généralisation de la Sécurité sociale. En matière de retraite complémentaire, il y a : - solidarité entre générations : on parle de rép... Lire la suite sur la Fortune); le bien étant compris dans le patrimoine de l'usufruitier.

Les dépenses entreprises pour les grosses réparations dont le nu-propriétaire a la charge peuvent être déduites de ses éventuels revenus fonciers déclarés pour d'autres biens.

 

Le saviez-vous ?

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