L'usufruit : les points à retenir

La propriété peut être démembrée en deux droits réels : l'usufruit et la nue-propriété. Cet usage fréquent en matière de succession ou de donation, confère des droits à chacun des partis, l'usufruitier et le nu-propriétaire. Humanis fait le point sur l'un de ces droits : l'usufruit.

Le principe de l'usufruit
 

L'usufruit confère à un individu, nommé « l'usufrutier », le droit d'utiliser un bien appartenant à une autre personne, le nu-propriétaire, et d'en percevoir les revenus.
 

Qui peut-être usufruitier ?
 

• les parents : ils ont l'usufruit sur les biens de leur(s) enfant(s) mineur(s),
• le conjoint survivant : il dispose de l'usufruit sur les biens de son époux défunt,
• toute autre personne via un contrat (vente ou donation du bien) ou nommée par un testament.
   

L'usufruit, un droit temporaire
 

Certaines situations mettent fin à l'usufruit :

• le décès de l'usufruitier,
• lorsque l'usufruit et la nue-propriété sont réunis sur une seule personne,
• le droit n'est pas utilisé durant 30 ans,
• la renonciation à ce droit,
• la perte totale du bien sur lequel porte l'usufruit,
• l'abus de jouissance de l'usufruitier (non entretien et dégradation du bien).
   

Les droits et obligations des usufruitiers

Les droits de l'usufruitier
 

• L'usus
  L'usufruitier dispose du droit d'usage et d'habitation. Il peut à ce titre occuper ou louer le bien. Seuls les baux ruraux, commerciaux et artisanaux font l'objet d'un accord préalable du nu-propriétaire.
• Le fructus
  L'usufrutier peut percevoir, pendant toute la durée de l'usufruit, les revenus du bien sur lequel porte le droit notamment les loyers, les intérêts d'une somme d'argent, les récoltes …
   

Quelles sont ses obligations ?
 

L'usufruitier a un devoir de conservation du bien. Cette obligation implique qu'il doit :

• procéder à un inventaire des meubles et-ou un état des immeubles en usufruit en présence du nu-propriétaire,
• effectuer et prendre en charge toutes les réparations d'entretien nécessaires afin que le bien demeure en son état. Dans le cadre d'un bien immobilier, les réparations dites de gros œuvre sont à la charge du nu-propriétaire, sauf si celles-ci résultent d'un mauvais entretien de l'usufruitier,
• régler les charges inhérentes à l'usage du bien (charge locatives, taxe d'habitation et taxe foncière …),
• utiliser le bien en respectant l'usage auquel il est destiné.

Valoriser un usufruit
 

La loi détermine la valeur de l'usufruit en fonction de l'âge de l'usufruitier. Ainsi, si l'usufruitier ne souhaite plus exercer son droit, le nu-propriétaire doit lui verser la contrepartie selon le barême suivant :

• 10 % de la pleine propriété si l'usufruitier est agé de 91 ans et plus,
• 20 % s'il est âgé de 81 à 90 ans,
• 30 % s'il est âgé de 71 à 80 ans,
• 40 % s'il est âgé de 61 à 70 ans,
• 50 % s'il est âgé de 51 à 60 ans,
• 60 % s'il est âgé de 41 à 50 ans,
• 70 % s'il est âgé de 31 à 40 ans,
• 80 % s'il est âgé de 21 à 30 ans,
• 90 % en dessous de 21 ans.